Nebenkosten und Steuern beim Immobilienkauf auf Mallorca

Die kurze Antwort

Rechnen Sie auf Mallorca mit 10 bis 13 % Kaufnebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis. Beim Neubau vom Bauträger liegen die Kosten etwas höher als beim Wiederverkauf. Alle Angaben unten haben den Rechtsstand August 2026 und beruhen auf den offiziellen Quellen am Ende dieses Artikels — sie ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.

Grunderwerbsteuer (ITP) beim Wiederverkauf

Auf den Balearen ist die Übertragungssteuer progressiv gestaffelt (Tarif der ATIB, Decreto Legislativo 1/2014):

• bis 400.000 € — 8 %
• 400.000 bis 600.000 € — 9 %
• 600.000 bis 1.000.000 € — 10 %
• 1.000.000 bis 2.000.000 € — 12 %
• über 2.000.000 € — 13 %

Die Sätze werden stufenweise angewendet, nicht auf den gesamten Kaufpreis. Wichtig: Bemessungsgrundlage ist seit dem Gesetz 11/2021 grundsätzlich der höhere Wert aus Kaufpreis und valor de referencia des Katasters.

Für selbst genutzte Erstwohnungen und für junge Käufer sieht das balearische Recht ermäßigte Sätze und Befreiungen vor. Diese Vergünstigungen sind an Wertgrenzen gebunden, die regelmäßig angepasst werden — im Premiumsegment sind sie praktisch nie anwendbar. Den tagesaktuellen Tarif finden Sie bei der ATIB.

Neubau vom Bauträger

• IVA (Mehrwertsteuer): 10 % auf den Kaufpreis
• AJD (Stempelsteuer): 1,2 % auf den Balearen (Regelsatz)

Weitere Positionen

• Notar: gesetzlich geregelter Tarif (Real Decreto 1426/1989), je nach Kaufpreis meist 800–3.000 €
• Grundbuchamt: gesetzlich geregelter Tarif (Real Decreto 1427/1989), rund 0,1–0,3 %
• Anwalt: üblich sind 1 % des Kaufpreises zzgl. 21 % IVA
• Gestoría / Verwaltung: 300–800 €
• Bewertung und Bankgebühren bei Finanzierung: 0,5–1,5 %

Beispielrechnung: Villa für 2.400.000 €

Die ITP-Frist beträgt einen Monat ab Beurkundung.

Laufende Kosten nach dem Kauf

• IBI (Grundsteuer): Der gesetzliche Rahmen für städtische Immobilien liegt bei 0,4–1,1 % des Katasterwerts (Art. 72 TRLHL); den konkreten Satz legt die Gemeinde fest.
• Müllgebühr der Gemeinde
• Modelo 210 — Nichtresidenten: Für selbst genutzte Zweitwohnsitze wird eine fiktive Nutzungseinkunft von 1,1 % bzw. 2 % des Katasterwerts versteuert; der Steuersatz beträgt 19 % für in der EU/im EWR Ansässige und 24 % für alle übrigen. Bei Vermietung gilt seit dem Steuerjahr 2024 eine jährliche Zusammenfassung (Abgabe 1.–20. Januar) statt der früheren Quartalserklärungen.
• Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): Die Balearen haben den Freibetrag zum 1.1.2024 von 700.000 € auf 3.000.000 € erhöht. Nichtresidenten unterliegen der Steuer nur mit ihrem in Spanien gelegenen Vermögen; hier gilt grundsätzlich der staatliche Freibetrag von 700.000 €, wobei die Anwendung der balearischen Regelung im Einzelfall steuerlich zu prüfen ist. Zusätzlich existiert die staatliche Solidaritätssteuer auf große Vermögen ab 3.000.000 €, auf die die gezahlte Vermögensteuer angerechnet wird.
• Hausverwaltung, Pool- und Gartenpflege, Versicherung

Worauf ich besonders achte

Der häufigste Fehler ist die Kalkulation nur mit dem Kaufpreis. Ich stelle Ihnen vor dem ersten Angebot eine transparente Aufstellung zusammen — inklusive laufender Kosten und gemeinsam mit einem spanischen Steuerberater, damit Ihre Zahlen belastbar sind.