Immobilie kaufen auf Mallorca: der Ablauf Schritt für Schritt

Warum der Ablauf auf Mallorca anders ist als in Deutschland

Ein Immobilienkauf auf Mallorca folgt spanischem Recht. Es gibt keinen deutschen Notaranderkonto-Automatismus, der Kaufvertrag wird oft in zwei Stufen geschlossen, und Sie brauchen von Anfang an eine spanische Steuernummer. Wer die Reihenfolge kennt, kauft entspannt — wer sie nicht kennt, verliert im schlimmsten Fall seine Anzahlung.

Schritt 1: NIE-Nummer und spanisches Bankkonto

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist Ihre steuerliche Identifikationsnummer in Spanien. Ohne sie können Sie weder kaufen noch Steuern zahlen noch Strom anmelden.

• Beantragung über das Konsulat in Deutschland oder direkt auf Mallorca (Policía Nacional, Palma)
• Bearbeitungszeit: meist 1–3 Wochen, mit Vollmacht auch ohne Anwesenheit möglich
• Parallel dazu: spanisches Bankkonto eröffnen, da Notar und Verkäufer in der Regel bankbestätigte Schecks erwarten

Schritt 2: Besichtigung und Vorprüfung

Bevor Geld fließt, prüfen wir gemeinsam mit Anwalt und Architekt:

• Nota Simple aus dem Grundbuch (Registro de la Propiedad): Eigentümer, Fläche, Belastungen, Hypotheken
• Cédula de Habitabilidad: Bewohnbarkeitsbescheinigung, ohne sie keine Strom- und Wasserverträge
• Baugenehmigungen und Legalität: besonders bei Fincas im ländlichen Raum (suelo rústico) ein häufiger Stolperstein
• Energieausweis und offene Gemeindeabgaben (IBI, Müll, Gemeinschaftskosten)

Schritt 3: Reservierungsvertrag

Mit dem Reservierungsvertrag (contrato de reserva) wird die Immobilie meist für 14 bis 30 Tage vom Markt genommen. Üblich sind 6.000 bis 20.000 Euro, die auf einem Treuhandkonto des Anwalts liegen und später auf den Kaufpreis angerechnet werden.

Schritt 4: Arras-Vertrag (contrato de arras)

Der privatschriftliche Vorvertrag ist der eigentliche wirtschaftliche Bindungspunkt. Üblich sind 10 % des Kaufpreises.

• Springt der Käufer ab, verliert er die Anzahlung.
• Springt der Verkäufer ab, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen (arras penitenciales, Art. 1454 Código Civil).
• Im Vertrag stehen Kaufpreis, Notartermin, Übergabezustand, Inventar und Bedingungen (z. B. Finanzierungsvorbehalt).

Schritt 5: Notartermin und Escritura

Beim Notar wird die Escritura Pública unterschrieben, der Restkaufpreis übergeben und der Schlüssel übergeben. Sie können persönlich erscheinen oder eine notarielle Vollmacht (poder) erteilen. Der Notar meldet den Eigentumswechsel elektronisch an das Grundbuch.

Schritt 6: Nach dem Kauf

• Grunderwerbsteuer fristgerecht zahlen: die ITP-Frist beträgt einen Monat ab Beurkundung (ATIB)
• Eintragung ins Grundbuch, Dauer 2–8 Wochen
• Ummeldung von Strom, Wasser, IBI und Hausverwaltung
• Bei Nichtresidenten: jährliche Steuererklärung Modelo 210

Wie lange dauert das Ganze?

Von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe vergehen in der Regel 8 bis 12 Wochen. Mit Finanzierung über eine spanische Bank sollten Sie eher 12 bis 16 Wochen einplanen.

Mein Rat aus der Praxis

Unterschreiben Sie nie einen Arras-Vertrag ohne vorherige Grundbuch- und Legalitätsprüfung. Auf Mallorca sind es selten die großen Dinge, die einen Kauf scheitern lassen, sondern nicht eingetragene Anbauten, fehlende Bewohnbarkeitsbescheinigungen oder unklare Zufahrtsrechte.