Vermieten auf Mallorca: Ferienvermietung, Lizenz oder Langzeitmiete?

Die wichtigste Regel zuerst

Ohne gültige ETV-Lizenz (Estancias Turísticas en Viviendas) dürfen Sie Ihre Immobilie auf Mallorca nicht tage- oder wochenweise an Urlauber vermieten. Das balearische Tourismusgesetz (Ley 8/2012) stuft illegales Angebot als schweren bis sehr schweren Verstoß ein; für sehr schwere Verstöße reicht der Rahmen bis 400.000 €. Mit dem Decreto-ley 4/2025 vom 11. April 2025 hat die Balearenregierung die Kontrollen gegen illegales Angebot deutlich verschärft und Portalanzeigen werden systematisch ausgewertet. Rechtsstand dieses Artikels: August 2026; er ersetzt keine Rechtsberatung.

Wer bekommt überhaupt eine Lizenz?

Die Lizenzvergabe ist über ein Platzkontingent gedeckelt und je nach Gemeinde und Zonierung unterschiedlich:

• Einfamilienhäuser und Fincas in dafür ausgewiesenen Zonen: grundsätzlich möglich
• Wohnungen in Mehrfamilienhäusern: Das Decreto-ley 4/2025 untersagt neue Ferienvermietung in Mehrfamilienhäusern; bestehende Lizenzen behalten ihre Gültigkeit nach Maßgabe des Dekrets.
• Palma-Stadt: Ferienvermietung von Wohnungen ist untersagt
• Voraussetzungen: Cédula de Habitabilidad, Energieausweis, Mindestausstattung, Versicherung, Lärmschutzhinweise

Was kostet eine Lizenz?

Die behördliche Gebühr richtet sich nach der Zahl der Schlafplätze. Deutlich relevanter ist der Zukauf von Vermietungsplätzen auf dem Zweitmarkt: Marktpreise bewegen sich häufig im Bereich von mehreren tausend Euro pro Platz. Eine bestehende, übertragbare Lizenz erhöht den Wert einer Immobilie spürbar. Da der Zweitmarkt vom jeweils geltenden Platzkontingent abhängt, lassen Sie den Preis vor dem Kauf immer aktuell prüfen.

Prüfen Sie vor dem Kauf

• Ist eine Lizenz vorhanden — und ist sie auf den Käufer übertragbar?
• Zonierung der Gemeinde und Restlaufzeit des Plans
• Belegungszahl (Plätze) und daraus resultierende Ertragsrechnung
• Auflagen zu Parkplätzen, Pool und Abwasser

Die Alternative: Langzeitmiete

Langzeitmiete (alquiler de larga temporada nach dem spanischen Mietgesetz LAU 29/1994) ist nicht lizenzpflichtig. Sie bringt weniger Bruttoertrag als eine gut ausgelastete Ferienvermietung, dafür:

• planbare monatliche Einnahmen ohne Saisonabhängigkeit
• kein Wäsche-, Reinigungs- und Gästemanagement
• deutlich geringeres regulatorisches Risiko
• geringerer Verschleiß der Immobilie

Für viele meiner Eigentümer im Premiumsegment ist eine hochwertige Langzeitvermietung an Familien oder Unternehmen die ruhigere und am Ende wirtschaftlich stabilere Lösung.

Steuern auf Mieteinnahmen

• Nichtresidenten mit Wohnsitz in der EU/im EWR: 19 % auf den Nettoertrag, Werbungskosten anteilig absetzbar
• Nichtresidenten außerhalb der EU/des EWR: 24 % auf die Bruttoeinnahmen, ohne Abzug von Kosten
• Erklärung über Modelo 210; für Mieteinkünfte ab dem Steuerjahr 2024 erfolgt die Zusammenfassung jährlich mit Abgabe vom 1. bis 20. Januar des Folgejahres (alternativ Einzel- bzw. Quartalserklärungen)
• Bei Ferienvermietung zusätzlich die Kurtaxe (Impuesto sobre estancias turísticas, Ley 2/2016) und die Meldung der Gästedaten nach Real Decreto 933/2021

Mein Rat

Kaufen Sie nie eine Immobilie mit dem festen Plan der Ferienvermietung, bevor die Lizenzfrage schriftlich geklärt ist. Ich prüfe das vor jedem Angebot gemeinsam mit einem spezialisierten Anwalt — und sage Ihnen ehrlich, wenn eine Rendite-Erwartung nicht realistisch ist.